O Doutor e Mestre em Direito Civil Luiz Antonio Scavone Junior, já publicou o livro “Comentários as alteraçoes da Lei do Inquilinato” acerca da nova Lei, equiparando a redacao primitiva dos artigos com a nova redacao atribuida pela Lei 12.112/2009, obra utilizada como parametro para a elaboracao do presente texto.
As principais alterações foram:
1. A permissão para o locatário devolver o imóvel antes do término do Contrato de locacao, mediante o pagamento de multa contratualmente prevista, proporcional ao periodo restante para o encerramento do Contrato.
2. Disposição sobre a sub-rogação do contrato de locação em caso de separação de fato, separação judicial, divorcio ou dissolucao da uniao estavel, apenas nas relações locatícias residenciais, ou seja, atribuir a responsabilidade do Contrato de Locação a terceira pessoa, sem que haja a extinção da relação locatícia.
O sub-rogado (locatário que permanecerá no imóvel) deve comunicar ao locador e ao fiador sobre a sub-rogação (fatos ocorridos), atribuindo ao fiador o direito de exonerar-se da fiança, após trinta dias da notificação.
3. A lei determina em seu conteúdo sobre a extensão das garantias até a efetiva entrega das chaves, mesmo que o contrato de locação seja prorrogado por prazo indeterminado.
4. A Lei permite expressamente que o fiador se exonere da fiança, apos o prazo contratual, mesmo que o contratro seja prorrogado por prazo indeterminado, desde que notifique o locador, ficando responsavel pela relação locatícia durante o prazo de cento e vinte dias apos a notificação.
O locador diante do pedido de exoneração pelo fiador deve exigir do locatário que apresente em trinta dias nova garantia (fiança, caução ou seguro fiança...), sob pena de infracao contratual, ensejando açao de despejo.
5. Verificam-se ainda novas possibilidades de liminares nas ações de despejos:
(Liminar é uma ordem judicial que determina uma providência antes da discussão do feito, para resguardar direitos).
a) nas ações fundadas na necessidade de realizar reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público;
b) ação de despejo pelo termino do prazo notificatorio de trinta dias, em caso de extincao da garantia e sem apresentação de outra garantia apta a manter a segurança do contrato;
c) ação fundamentada no termino do prazo da locacao nao residencial, tendo sido proposta a acao em ate trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação, solicitando o imóvel;
d) e nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e demais acessorios, desde que o contrato encontre-se desprovido de qualquer garantia;
6. Alterou-se procedimentos (modo de propor ações e sua tramitação pelo judiciário) das ações de despejo:
a) incluiu-se a possibilidade do ajuizamento da acao por falta de pagamento diante do inadimplemento de alugueis provisorios, diferencas de alugueis, condominio, taxas e demais acessórios da relacao locaticia.
b) Prevê a cumulacao da acao de despejo com acao de cobranca, em face do fiador;
c) exigiu-se a purgação da mora (efetuar o pagamento de todos os débitos existentes), mediante deposito, no prazo da contestacao, sob pena de despejo;
d) impossibilitou o locatário de purgar a mora, caso o mesmo já tenha utilizado tal modalidade nos últimos vinte e quatro meses anteriores a propositura da acao.
7. Atribuiu o prazo de quinze dias para a desocupação do imóvel, nas ações de despejo fundamentadas nos incisos do artigo 9° da lei 8.245/1991, que prevê que a locação poderá ser desfeita:
“I – por mutuo acordo;
II - em decorrência da pratica de infracao legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para as realizações de reparos urgentes determinados pelo poder publico...”
8. A Lei dispôs:
a) dispensa da prestação de caução (garantias usadas para a concretização de um ato) para a execução provisória do despejo por falta de pagamento;
b) reduziu os valores de caução para o limite que vai de seis a doze alugueis;
c) esclareceu que a caução não é apenas efetuada por depósito em dinheiro, podendo ser efetuada através de caução de bens, direitos e até alugueis eventualmente vencidos.
9. Alterou-se também o procedimento para a Ação Revisional:
a) o procedimento da ação revisional de aluguel, que seguirá no rito sumario(regido pelo art. 275 do CPC atinge as causas que não excederem a 60 vezes o valor do salário mínimo);
b) criou-se um limitador para o aluguel provisório: ação pleiteada pelo locatário; (o valor não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente); ação pleiteada pelo locador (o valor não poderá ser superior a 80% do aluguel vigente);
c) modificou o sistema de revisão do aluguel provisório, suspendendo o prazo para interposição de agravo (recurso que pretende modificar a decisão do Juiz), até que o juiz avalie o pedido de reconsideração e revisão do valor fixado liminarmente, tanto para as ações propostas pelo locador como pelo locatário.
10. Nas ações renovatórias, o locatário deverá provar a idoneidade financeira do fiador, já na petição inicial, mesmo que o fiador seja o mesmo do antigo contrato.
a) Em caso de indeferimento da ação renovatória, o prazo para desocupação foi alterado para trinta dias e não mais seis meses, como previa a antiga redação.
Como se verifica a Lei 12.112/2009 veio para adaptar a legislação vigente à alteração social e econômica ocorrida em nossa sociedade, visando acelerar os processos e descongestionar o judiciário.
